집을 사려고 하는 사회초년생, 직장인 분들께서 많은 고민들이 있으실 겁니다.
어디 지역에서 구매를 할지, 얼마에 사야 할지, 어떻게 사야 할지 등 고려해야 할 것이 많고 아파트를 사기로 하면 어디 아파트를 층은 몇 층으로 선택할 건지 등등 아무 생각 없이 덤벼 들기에는 고려해야 할 요소들이 너무 많습니다. 그래서 간단하게 3가지 정도로 나눠서 이야기해보겠습니다. 사회초년생들이 이 3가지만 고려해서 아파트를 사면 좋은 집을 샀다고 보면 됩니다.
1. 얼마짜리 집을 사야 하나 [예산]
가장 중요한 것들 중 하나는 내가 얼마짜리 부동산을 살 수 있는지 가지고 있는 자본금에 대비하여 확인할 수 있는 능력입니다.
실거주할 집 매수: 매수금액= 자기 자본금 + 대출금액
투자용 매수: 매수금액= 자기 자본금+ 전세금액
실거주할 집 매수
내가 바로 실거주할 집을 사기 위해선 매도자가 매도하는 금액 전체가 필요합니다. 부동산을 자기가 모은 돈으로만 산다는 것은 매우 비효율적입니다. 옛날에야 대출이 있으면 마음이 불안하고 이자에 부담을 느끼시는 분들도 있었겠지만 요즘에는 대출을 받을 수 있는 것도 능력으로 분류가 되는 시대입니다.
또한 대출을 이용하지 못하는 사람의 경우 투자효과와 시간이 남들보다 2배 이상 걸릴 것이고 돈 모으는 것에 지쳐 중간에 포기하시는 분들도 있습니다. 레버리지를 이용할 줄 아는 사람만이 현명한 부동산을 한다고 보시면 되겠습니다.
ex)
5억을 보유한 사람이 5억짜리 부동산 매수 후 1년 뒤 10% 상승 시
- 5억 * 1.1 - 5억 = 5천만 원을 이득 보게 됩니다.
5억을 보유한 사람이 + 5억 대출을 통해 10억짜리 부동산을 매수 후 1년 뒤 10% 상승 시
- 5억 * 1.1 + 5억 * 1.1 - 5억 = 1억 원의 이익이 발생합니다.
- 은행 이자 5%로 잡는다고 하더라도 2,500만 원이고 총 7,500만 원의 수익이 발생하는 것입니다.
실제로는 부동산 취득세, 중개수수료, 양도세 등을 고려해야 하지만 그렇다고 해도 레버리지를 이용해서 더 좋은 부동산을 구매를 하셔야만이 이득을 볼 수 있습니다. 상가로 예를 들면 5억짜리보단 10억짜리 건물에 더 좋은 입지에 더 유명한 브랜드 업체들이 입점해 있을 것이고 당연히 수익율 또한 더 높습니다. 아파트도 다를것 없이 5억 아파트 보단 10억 아파트가 더 좋은 위치에 있을것이고 더 많은 수익률을 보실 수 있습니다.
즉 부동산 투자에서 대출은 이렇게 생각하시면 됩니다. 자본주의에서 화폐가치는 오늘이 가장 저렴하고 대출을 레버리지 하여 수량이 한정된 유형자산인 부동산을 매수하고 수익률을 극대화하는 데에 있습니다. 대출은 은퇴 전까지 활용하시고 은퇴 전에 정산하는 것이 가장 이상적입니다.
대출은 내 미래소득을 고려해서 무리가 없는 선에서 많이 빌리고 최대한 이자만 내다가 원리금은 길게 갚으면서 현금 흐름을 관리하는 것입니다. 예를 들어 30년 만기 35년, 40년 만기의 이율이 현격한 차이가 없다면 최대한 기간을 길게 가져가 월별로 내는 돈을 최소화하는 것이 좋습니다. 왜냐만 우리는 계속 돈을 모아서 상급지로 갈아타기를 해야 하기 때문입니다. 빚을 갚는데 현금이 막혀버리면 더 이상 돈을 모으기가 어려워집니다.
3억 대출 시 원리금은 135만 원 정도이며,
4억 대출 시 원리금은 180만 원,
5억 대출 시 원리금 225만 원이 발생합니다.
본인의 재정상태와 향후에 결혼을 할 경우 합산 소득등을 고려하여 대출을 받으면 되는데요. 일반적으로 가계소득에 30~50%는 원리금을 내는데 충당해도 괜찮다고 봅니다. 대출을 갚는 방법은 원리금 균등, 원금 균등 등이 있는데 원리금 균등은 원금과 이자를 합쳐서 대출기간 동안 동일한 금액을 갚는 것이고 원금균등은 원금을 대출기간 동안 동일 금액으로 갚는 개념이라 매월 이자가 조금씩 달라지는 형태입니다.
본인이 선호하는 것으로 해도 크게 상관은 없지만 금액이 변동이 생기는 것을 좋아하지 않는다면 매달 금액이 동일한 원리금 균등을 추천합니다. 단 원리금 균등의 경우 총 대출기간 동안 내는 이자가 더 많습니다.
LTV: 집 값 대비 대출 가능 비율 (LTV 40%인 경우 10억 집의 4억을 대출 가능)
DTI: 신용대출에서 이자만 계산
DSR: 신용대출에서 원금+이자 포함 계산
부동산 계산기 어플을 이용하시면 대출 총액을 쉽게 계산을 하실 수 있습니다.
전세를 끼고 갭으로 매수하는 경우는 어떻까?
1. 전세가 들어가 있는 집을 매수하는 경우
2. 매도자에게 집을 매수하고 전세로 잔금을 치르는 경우
1. 전세가 들어가 있는 집을 매수하는 경우는 상당히 간단합니다.
10억 집에 전세가 5억이 들어가 있으면 어떻게든 5억을 마련해 오면 가능합니다. 이 경우에는 갭 투자 한집을 담보로 주담대를 받는 것이 거의 불가능하기 때문에 자금이 모자란 경우에는 신용대출 정도만 하다. 내가 실제로 실거주를 할 수 없는 지역의 집이지만 매수를 하고 싶다면 갭투자로 하면 됩니다.
2. 매도자에게 집을 매수하고 전세로 잔금을 치르는 경우
매도자와 계약을 하실 때부터 세입자를 구해야 하기 때문에 가능하면 잔금 기간을 길게 잡아두는 것이 유리합니다. 계약금에서 잔금까지 3개월 정도의 여유를 두는 것이 바람직합니다.
그리고 매도자가 예비 세입자들에게 집을 잘 보여줘야 전세를 빨리 구할 수 있기 때문에 가능하면 매도자와 좋은 관계를 계속해서 유지하는 것이 좋습니다. 세입자가 정해져도 매수자인 나와 바로 계약을 하지 않고 매도자와 전세계약을 우선하게 됩니다. 보통 세입자에게 설명하면 이해를 못 하는 경우가 생겨서 중도에 계약이 파투 나는 경우가 많습니다. 어렵게 세입자를 구하고 매도자와 전세계약을 하고 나서 매도자가 전세 계약금을 받아간다 나머지 차액에 대해서는 매매계약 잔금일에 매도자, 매수자, 세입자가 같이 잔금 처리를 진행해야 합니다.
보통 매도자의 집에 대출이 있고 세입자는 전세대출을 받아서 잔금을 처리하기에 은행 법무사들끼리 업무를 처리하고 매수자는 세입자가 매도자에게 잔금을 보내고 이후 부족한 금액만 매도자에게 보내주면 됩니다. 그렇게 매도자와 정산이 끝나면 매수자는 다시 세입자와 전세 계약서를 작성하게 됩니다. 너무 복잡해서 이런 방식으로 진행하는 것은 어려울 때가 많습니다. 하지만 이런 방법도 있으니 잘 이야기하셔서 진행하시면 되겠습니다.
정리
1. 대출은 최대한 많이 기간은 길게 단, 생활에 지장을 줄 정도로 많이 받으시면 안 됩니다.
2. 가능하면 주담대로 대출을 정리하고, 신용대출은 정말 급할 때만 사용해야 합니다.
3. 웬만해선 제2금융에 대출받아서까지 영끌을 할 필요는 없습니다.
1. 생활이 가능한 선에서 최대한의 레버리지를 일으켜 수익률을 극대화하기 위함입니다. 5억 건물을 살 돈으로 10억 건물을 구매하여 더 높은 수익률을 올리는 데에 의미가 있습니다. 현재 존재하는 모든 부동산 투자자들이 자신의 현금으로만 투자를 하는 것이 아닙니다. 대출은 최대로 기간을 길게 가져가면서 이자만 내다 자기만의 기준으로 매도를 하여 차익실현, 월세로 현금흐름을 만들든 여러 가지 방법으로 수익을 내고 있습니다. 또한 대출이 있으면 보통 사람들은 이 대출금을 오래 가지고 있기 싫어하기 때문에 보통 빨리 갚으려고 총력을 다할 것입니다. 인생의 원동력이 될 수 있습니다.
2. 최대한 주담대 대출로 모든 것을 정리하고 정말 돈이 급하거나 어쩔 수 없을 때에만 신용대출을 받으시는 것이 현명합니다.
3. 가능하면 은행권 대출을 받으시고 제2 금융에서 대출을 받는 것은 별로 좋지 않은 판단입니다. 아무리 대출을 많이 받는 것이 좋다고 해도 피해야 하는 원칙 중 하나입니다.